Năm 2026 được các chuyên gia dự báo sẽ đánh dấu bước chuyển mình quan trọng của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc chung cư. Thay vì những cơn “sốt nóng” bởi đầu cơ, thị trường hướng đến sự ổn định và bền vững, với nhà ở xã hội đóng vai trò như “van điều tiết” then chốt.
1. Nguồn Cung Mở Rộng: Bức Tranh Đa Dạng Với Sự Bứt Phá Của Nhà Ở Xã Hội
Sau giai đoạn nguồn cung bị nén do các vướng mắc về pháp lý và thủ tục, thị trường đang bước vào chu kỳ giải tỏa mạnh mẽ. Năm 2025 ghi nhận hơn 100.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng hơn 22% so với năm 2024, trong đó phần lớn là nguồn cung mới. Đáng chú ý, nhà ở xã hội (NOXH) được dự báo sẽ bùng nổ trong năm 2026, trở thành động lực chính điều tiết thị trường.
Theo ông Hồ Ngọc Tùng, Phó Tổng giám đốc Sky Realty: “Quy trình thủ tục của NOXH đang được Chính phủ và các địa phương tạo điều kiện rút ngắn tối đa, giúp sản phẩm ra thị trường nhanh hơn cả nhà thương mại.” Sự gia tăng mạnh mẽ của NOXH, với mức giá chỉ từ 20-30 triệu đồng/m² (thấp hơn 2.5-3 lần so với nhà thương mại cùng khu vực), không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư cho nhóm thu nhập trung bình mà còn tạo áp lực cạnh tranh lành mạnh, buộc thị trường thương mại phải điều chỉnh theo hướng tập trung vào giá trị thực.
2. Giá Cả Sẽ Bớt “Nóng”, Dòng Tiền Dịch Chuyển Về Nhu Cầu “Ở Thật”
Giai đoạn 2024-2025 chứng kiến mức tăng giá chung cư mạnh mẽ, trung bình từ 30-60%, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng dư địa tăng giá năm 2026 sẽ không còn mạnh như trước.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Phương Đông, nhận định: “Phân khúc trung bình với mức giá khoảng 60-80 triệu đồng/m² sẽ là điểm cân bằng, phù hợp với sức mua thực tế. Nếu giá đẩy lên quá cao, đối tượng đầu tư sẽ bị thu hẹp đáng kể.”
Điểm then chốt là sự dịch chuyển rõ rệt trong cơ cấu nhu cầu. Ông Hồ Ngọc Tùng dự báo: “Năm 2026, người mua ‘ở thật’ sẽ chiếm đại đa số (khoảng 60%), trong khi tỷ lệ đầu cơ, tích sản có thể giảm xuống dưới 30%.” Sự chiếm ưu thế của nhu cầu “ở thật” sẽ tạo nền tảng ổn định, giúp thị trường phát triển bền vững và ít biến động hơn trước các yếu tố vĩ mô.
3. Bài Toán Tái Cấu Trúc Sản Phẩm Và Chiến Lược Tài Chính Linh Hoạt
Trong bối cảnh mới, bài toán lớn nhất đối với các chủ đầu tư là tái cấu trúc sản phẩm để đáp ứng đúng nhu cầu thực. Một căn hộ trung cấp giá khoảng 5 tỷ đồng đồng nghĩa với khoản trả lãi hàng tháng lên tới 30-40 triệu đồng cho các cặp vợ chồng trẻ. Do đó, ngoài giá bán hợp lý, các chính sách hỗ trợ tài chính như thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất, tiến độ giãn cách sẽ là yếu tố then chốt quyết định sức hấp thụ của thị trường.
Thị trường được kỳ vọng sẽ song song tồn tại hai dòng sản phẩm: những dự án sẵn sàng bàn giao đáp ứng nhu cầu ở ngay, và những dự án mở bán trong tương lai với mức giá hấp dẫn cho những khách hàng chấp nhận chờ đợi.
Kết Luận: Hướng Đến Một Thị Trường Lành Mạnh Và Định Hướng Bởi Giá Trị Thực
Năm 2026 khó lặp lại những cơn “sốt nóng” của giai đoạn trước. Thay vào đó, đây sẽ là năm của sự sàng lọc và phát triển bền vững. Sự gia tăng mạnh mẽ của NOXH, sự chiếm ưu thế của nhu cầu “ở thật” và áp lực cạnh tranh về giá trị sẽ định hình một thị trường chung cư lành mạnh hơn. Thành công sẽ thuộc về những chủ đầu tư thực sự thấu hiểu nhu cầu, tập trung vào chất lượng sản phẩm, tiện ích đồng bộ và các giải pháp tài chính thông minh, cùng với sự dẫn dắt kịp thời của cơ quan quản lý trong việc tháo gỡ khó khăn và hoàn thiện thể chế.
Bài viết tổng hợp và phân tích dựa trên các đánh giá chuyên gia tại các diễn đàn bất động sản cuối năm 2025.
