Thị trường căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM đang chứng kiến hiện tượng tăng giá mạnh, trong khi giao dịch lại sụt giảm đáng kể. Nhiều dự án chung cư tại các quận trung tâm hiện có mức giá tiệm cận, thậm chí vượt qua các sản phẩm liền kề hoặc biệt thự tại các khu vực vùng ven, phản ánh sự mất cân đối ngày càng rõ rệt giữa nguồn cung và nhu cầu thực.
Theo đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng số sản phẩm nhà ở mới mở bán trên thị trường hiện chỉ đạt khoảng 14.500 căn, tức giảm một nửa so với giai đoạn cuối năm trước. Trong đó, có tới 58% là căn hộ thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, có tỷ trọng cao một cách bất thường so với nhu cầu phổ thông, cho thấy cơ cấu sản phẩm đang nghiêng hẳn về nhóm hàng hóa kén người mua.
Giá chung cư cao cấp tại Hà Nội đã tiệm cận giá nhà liền kề, biệt thự. (Ảnh minh họa)
Giá cao vượt ngưỡng, thanh khoản lại giảm
Thực tế thị trường cho thấy, giá bán căn hộ tại nhiều vị trí trung tâm đang tăng vọt. Tại quận Tây Hồ (Hà Nội), một số dự án đang niêm yết từ 150–270 triệu đồng/m². Tại quận Ba Đình, các căn hộ dạng sky villa được chào bán ở mức 250–260 triệu đồng/m².
Đáng chú ý nhất là một dự án căn hộ hàng hiệu tại quận Hoàn Kiếm với giá dao động từ 500–700 triệu đồng/m² và vượt xa mức giá của biệt thự tại các quận như Hoàng Mai, Hoài Đức hay Nam Từ Liêm. Những con số này phần nào cho thấy giá trị của các sản phẩm đang bị đẩy cao bởi yếu tố thương hiệu và kỳ vọng sinh lời, hơn là nhu cầu an cư.
Tuy nhiên, mặt bằng giá dù tăng nhưng thị trường lại ghi nhận rất ít giao dịch. Nhiều chuyên gia nhận định, mức giá trên 150 triệu đồng/m² khiến căn hộ khó tiếp cận với phần lớn người có nhu cầu thực. Thêm vào đó, phần lớn sản phẩm ở thị trường sơ cấp đã được chủ đầu tư định giá cao ngay từ đầu, dẫn đến dư địa tăng giá ở thị trường thứ cấp bị thu hẹp, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư.
Tâm lý chờ đợi khiến thị trường trầm lắng
Ngoài yếu tố giá, tâm lý thận trọng cũng đang chi phối hành vi của người mua. Sau giai đoạn tăng giá mạnh, cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng quan sát thị trường thay vì hành động ngay. Không ít người mua thực tuy có nhu cầu nhưng chưa thể tìm thấy sản phẩm phù hợp khả năng tài chính. Trong khi đó, giới đầu tư đang cân nhắc nhiều yếu tố như lãi suất, tốc độ tăng giá và triển vọng lợi nhuận.
Nếu không có điều chỉnh phù hợp, xu hướng mất cân đối giữa cung và cầu có thể tiếp tục kéo dài, gây ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường trong thời gian tới.
Theo VARS, tình trạng tập trung nguồn cung vào phân khúc cao cấp đang khiến thị trường lệch pha, tiềm ẩn nguy cơ đóng băng cục bộ nếu nhu cầu thực tiếp tục bị bỏ ngỏ. Điều này cũng dẫn đến hệ lụy về dòng vốn đầu tư khi chủ đầu tư không thể xoay vòng, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai và mở rộng dự án mới.
Tâm lý thận trọng của người mua là một trong những yếu tố làm chững thanh khoản. (Ảnh minh họa)
Áp lực tái cấu trúc và yêu cầu điều chỉnh chiến lược phát triển
Một vấn đề lớn khác là mặt bằng giá căn hộ hiện tại đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân thành thị. Nếu giá vẫn tiếp tục bị đẩy lên bởi chi phí đầu vào và áp lực lợi nhuận, sức mua sẽ khó có cơ hội phục hồi nhanh chóng. Trong dài hạn, việc tái định hướng phát triển theo hướng cân bằng và chú trọng các dòng sản phẩm nhà ở trung cấp, vừa túi tiền là yếu tố sống còn để duy trì sự ổn định cho thị trường.
Do đó, giải pháp không đơn thuần chỉ là hỗ trợ tín dụng hay kích cầu, mà cần triển khai những dự án thực sự đáp ứng được nhu cầu ở thực. Việc định hình lại chiến lược sản phẩm, tránh chạy theo mô hình biểu tượng và thương hiệu, sẽ giúp thị trường tránh khỏi vòng lặp tiêu cực (giá tăng – giao dịch giảm – thị trường trầm lắng).
Vai trò điều tiết của cơ quan quản lý nhà nước, cùng với sự chủ động thích ứng từ phía các nhà phát triển, sẽ là nhân tố quyết định trong việc định hướng lại thị trường căn hộ và tạo nền tảng phát triển bền vững cho giai đoạn sắp tới.
NGUỒN: Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp
