Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với bài toán nan giải về giá bất động sản lên cao, do nguồn cung hạn chế và thủ tục hành chính rườm rà, các giải pháp đưa ra lại càng trở nên quan trọng. Tuy nhiên, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai, thứ ba như một giải pháp để hạ nhiệt thị trường liệu có thực sự phù hợp? Cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết sau.

Chi phí “ẩn” đẩy giá bất động sản lên cao

Phân tích cơ cấu giá thành của các dự án nhà ở thương mại cho thấy quỹ đất, chi phí xây dựng và tài chính là những yếu tố chủ đạo tác động đến giá bán cuối cùng. Cụ thể, theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đất chiếm tỷ trọng đáng kể, dao động từ 15% đến 30% tùy thuộc vào loại hình dự án. Chi phí xây dựng, vốn chiếm khoảng 50% trong các dự án chung cư, cũng là một yếu tố quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng đang có xu hướng tăng. Bên cạnh đó, chi phí tài chính, bao gồm lãi vay và các khoản chi phí huy động vốn khác, thường chiếm khoảng 10% giá thành. Cuối cùng, chi phí quản lý dự án, dù chiếm tỷ lệ nhỏ hơn, cũng góp phần không nhỏ vào giá bán cuối cùng.

Điều đáng lưu ý là các con số trên chỉ mang tính chất tham khảo và được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường, với tiến độ dự án diễn ra suôn sẻ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nhiều dự án nhà ở hiện nay phải đối mặt với những vướng mắc pháp lý, kéo dài thời gian triển khai và dẫn đến đội vốn. Vấn đề này làm tăng chi phí đầu tư, qua đó gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình.

Một trong những yếu tố chính đẩy giá bất động sản lên cao là những rào cản pháp lý. Sự chậm trễ trong quá trình cấp phép, cùng với chi phí phát sinh không lường trước đã buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh. Để bù đắp những khoản chi tiêu phát sinh, nhiều dự án bất động sản đành phải tăng giá bán. Thêm vào đó, những khoản phí “ẩn” mà doanh nghiệp phải chi trả, dù không được ghi nhận chính thức, cuối cùng vẫn được chuyển cho người mua nhà.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, việc áp dụng bảng giá đất mới đã khiến chi phí đầu vào của các dự án tăng đáng kể. Cụ thể, chi phí giải phóng mặt bằng, thuế và các loại phí liên quan đến đất đều tăng cao. Điều này đã tạo ra một hiệu ứng domino, đẩy giá bất động sản lên cao hơn nữa. Các khảo sát thực tế cho thấy, giá bán nhà ở đã tăng trung bình từ 15% đến 20% so với trước khi bảng giá đất mới được áp dụng.

Rõ ràng, các vấn đề pháp lý và chính sách đất đai đang là những nguyên nhân chính gây nên tình trạng giá bất động sản leo thang. Việc đơn thuần tăng thuế đối với người sở hữu nhiều nhà đất khó có thể giải quyết được tận gốc vấn đề này.

Chuyên gia lý giải nguyên nhân giá nhà vẫn tăng

Trong bối cảnh kinh tế chung gặp nhiều khó khăn, nhiều người kỳ vọng giá bất động sản, đặc biệt là ở các đô thị lớn, sẽ có xu hướng giảm. Tuy nhiên, thực tế lại diễn biến trái ngược. Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, đã đưa ra những phân tích sâu sắc về nguyên nhân khiến giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí còn có xu hướng tăng.

Theo ông Thắng, áp lực từ chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí tài chính, đang là những yếu tố chính tác động làm giá bất động sản lên cao. Sự điều chỉnh tăng mạnh của bảng giá đất, cùng với những vướng mắc pháp lý kéo dài trong quá trình triển khai dự án, đã khiến chi phí sản xuất bất động sản tăng lên đáng kể. Điều này buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán cuối cùng để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.

Một vấn đề đáng lưu ý khác là gánh nặng lãi vay ngân hàng. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong các dự án bất động sản đã trở nên phổ biến. Tuy nhiên, khi thời gian triển khai dự án kéo dài, chi phí lãi vay sẽ tăng lên đáng kể, gây áp lực lớn lên dòng tiền của doanh nghiệp. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, lãi vay có thể “nuốt chửng” toàn bộ lợi nhuận dự án.

Từ những phân tích trên, ông Thắng cho rằng thay vì tập trung vào các biện pháp điều tiết giá như tăng thuế bất động sản, cần có những giải pháp căn bản hơn như cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp để đẩy nhanh tiến độ các dự án. Việc tăng cường cung cấp nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cũng là một giải pháp cần thiết để bình ổn thị trường bất động sản.

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, áp lực gia tăng lên thị trường bất động sản TP.HCM chủ yếu đến từ việc chi phí đầu vào liên tục leo thang, bao gồm nguyên vật liệu, vốn vay, quỹ đất và chi phí sử dụng đất. Đặc biệt, thủ tục hành chính rườm rà kéo dài thời gian triển khai dự án, khiến nguồn cung mới trên thị trường vô cùng hạn chế. “Mấy năm gần đây, số lượng dự án mới tại TP.HCM chỉ đếm trên đầu ngón tay. Qua đó tạo ra tình trạng khan hiếm nguồn cung, đẩy giá bất động sản lên cao để đảm bảo lợi nhuận cho doanh nghiệp,” ông Quang nhấn mạnh.

Để giải quyết vấn đề này, ông Quang đề xuất cần tinh giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng và cảnh báo về tác dụng phụ của việc tăng thuế bất động sản trong bối cảnh hiện nay.

“Với một quy trình hiệu quả, chúng ta có thể hoàn tất thủ tục cấp phép cho một dự án chỉ trong vòng 2 năm. Khi nguồn cung dồi dào, cạnh tranh giữa các doanh nghiệp sẽ tự động điều chỉnh giá cả, mang lại lợi ích cho người mua nhà. Còn về việc đánh thuế vào thời điểm này sẽ càng làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm nguồn cung và đẩy giá nhà lên cao hơn.”

Nhận định từ Trần Khánh Quang – Chuyên gia bất động sản

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng việc giải quyết bài toán về giá nhà cần tập trung vào việc tăng cường nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. “Giảm thiểu chi phí không tên, gỡ bỏ các rào cản pháp lý và rút ngắn thời gian thủ tục hành chính là những giải pháp cấp thiết,” ông Châu nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông cũng đề xuất một cơ chế thuế mới, đánh vào hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở với mức thuế suất hợp lý (khoảng 15-20% giá đất). Biện pháp này sẽ giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, cũng như góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Nguồn: Đình Sơn – thanhnien.vn