Vành Đai 3 TPHCM Mở Vận Hội Cho Nhiều Thị Trường Bất Động Sản Mới

Tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM kết nối TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An đã được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư. Đây sẽ là tuyến giao thông huyết mạch, hứa hẹn tạo ra sự đột phá không chỉ về giao thông mà còn mở ra không gian phát triển đô thị cho cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

I. Toàn cảnh Tuyến đường Vành đai 3

Nếu có dịp đi qua đoạn đường Bình Chuẩn – Tân Vạn nhiều người sẽ cảm nhận được sự khác biệt của con đường này so với nhiều tuyến đường nhỏ hẹp, thường xuyên ùn tắc cùng khu vực. Có quy mô 6-8 làn xe, đây là tuyến đường quan trọng vận chuyển hàng hóa từ các khu công nghiệp ở Bình Dương về cảng ở Sài Gòn và Đồng Nai nhằm giảm tải cho quốc lộ 13 và tỉnh lộ 743.Thực tế, đoạn Bình Chuẩn – Tân Vạn với chiều dài 16,7km này chính là một phần trong đại dự án đường Vành đai 3 TP.HCM tổng chiều dài gần 100km đã được phê duyệt từ năm 2011. Hơn 10 năm qua, dù được ví như “con gà cao sản đẻ trứng vàng” cho cả vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nhưng ngoài đoạn Bình Chuẩn – Tân Vạn, phần còn lại của Vành đai 3 TP.HCM vẫn “tắc” chưa thể đầu tư. Trong kì họp mới đây nhất, Quốc hội đã chính thức “bấm nút” thông qua chủ trường đầu tư phần còn lại của dự án. Cụ thể, Vành đai 3 TP.HCM có tổng chiều dài 76,34km đi qua TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, tổng vốn đầu tư hơn 75.000 tỉ đồng. Dự án này được đầu tư theo hình thức đầu tư công, chia thành 8 dự án thành phần, tách riêng phần giải phóng mặt bằng và phần xây dựng triển khai độc lập theo các địa phương.

II. Vành Đai 3 TPHCM Mở Vận Hội Cho Nhiều Thị Trường Bất Động Sản Mới

Ngay sau khi được Quốc hội thông qua, Phó thủ tướng Lê Văn Thành đã chỉ đạo các địa phương nhanh chóng bắt tay chuẩn bị để khởi công dự án sớm nhất có thể. Trong đó, TP.HCM với vai trò được giao làm cơ quan đầu mối triển khai dự án đã có những bước đi đầu tiên. Theo ông Trần Quang Lâm, Giám đốc Sở GTVT TP.HCM, với vai trò được giao làm cơ quan đầu mối thực hiện dự án đường Vành đai 3, TP.HCM đã cùng với các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Long An đã có nhiều buổi làm việc để sớm triển khai dự án có ý nghĩa đặc biệt quan trọng này. Cụ thể, theo kế hoạch mới nhất, Vành đai 3 TP.HCM sẽ được khởi công vào tháng 6/2023, sớm hơn 6 tháng so với kế hoạch ban đầu. Với kế hoạch mới, dự án sẽ cơ bản hoàn thành vào năm 2025 và hoàn thiện toàn tuyến đưa vào khai thác từ năm 2026. Dự kiến trong tháng 7, Chính phủ ra nghị quyết triển khai dự án, tháng 8 làm các thủ tục phê duyệt, bàn giao ranh giải phóng mặt bằng. Dự kiến từ tháng 10/2022 đến cuối năm 2023 các địa phương cam kết bàn giao tối thiểu 70% mặt bằng cho dự án, và bàn giao toàn bộ vào tháng 3/2024.Thứ trưởng Bộ GTVT Lê Đình Thọ từng chia sẻ trên báo Tuổi trẻ, hiện nay, để kết nối từ ĐBSCL, khu vực Đông Nam Bộ hay Tây Nguyên. Nam Trung Bộ với TP.HCM chủ yếu sử dụng mạng lưới giao thông đường bộ hiện hữu và đi qua trung tâm thành phố, điều đó gây ra tình trạng quá tải và ùn tắc giao thông trên địa bàn thành phố ngày càng nghiêm trọng.Trong khi đó, theo kinh nghiệm thế giới là quy hoạch giao thông đều đi theo hướng đầu tư các tuyến vành đai. Sau đó đầu tư các tuyến cao tốc xuyên tâm kết nối với tuyến vành đai tạo thành một hệ thống giao thông hoàn chỉnh phục vụ phân luồng hợp lý cho cả giao thông đô thị và giao thông kết nối liên vùng.

III. Ý nghĩa tuyến đường Vành đai 3

Do đó, những dự án như đường Vành đai 3 có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và cấp bách. Khi dự án này hoàn thành sẽ tạo hành lang cho đô thị và công nghiệp không chỉ các địa phương nó đi qua, mà tác động lan tỏa ra cả khu vực phía Nam, đồng thời kết nối vùng. Trước đó, trong các phiên thảo luận của Quốc hội liên quan đến dự án này, nhiều đại biểu cũng đã nhấn mạnh tầm quan trọng và ý nghĩa to lớn mà dự án mang lại. Cụ thể, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cho biết, các dự án đường vành đai không chỉ mở rộng không gian phát triển đô thị, giảm đi áp lực về giao thông cho các đô thị trung tâm, đồng thời tạo nên một sự kết nối về không gian phát triển cho cả vùng. Khi tuyến đường này hình thành thì các vùng lân cận quanh đường sẽ hình thành lên các trung tâm đô thị, các trung tâm thương mại, các trung tâm phân phối. Đây chính là một nguồn lực rất lớn cho quá trình phát triển ở các vùng.Một đại biểu khác cùng quan điểm, việc dự án vành đai quan trọng được triển khai sẽ mang lại hiệu quả kinh tế trực tiếp và gián tiếp vô cùng to lớn, do có thêm hàng ngàn hecta đất trở thành đất vàng, đất bạc, có thêm nhiều khu đô thị, nhiều khu công nghiệp, các trung tâm văn hóa, khoa học, trường đại học…Bên cạnh hạ tầng giao thông thì bất động sản được coi là lĩnh vực được hưởng lợi cực kì lớn khi tuyến đường Vành đai 3 được triển khai. Theo tìm hiểu thực tế, không chỉ đợi đến khi Quốc hội thông qua, sức ảnh hưởng của Vành đai 3 đối với thị trường bất động sản đã thể hiện ngay từ khi dự án mới manh nha xuất hiện.Anh Tuấn Trung, một nhà đầu tư bất động sản chia sẻ, tuyến đường Vành đai 3 với chiều dài gần 100km, chạy qua 4 địa phương đầu tàu của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam nên sức ảnh hưởng rất to lớn. Đây cũng là khu vực có thị trường bất động sản nhộn nhịp nhất của cả nước. Đặc biệt, trong bối cảnh giá nhà đất ở TP.HCM đã tăng quá cao, dân số đông đúc quá tải thì tuyến đường Vành đai 3 như “chiếc chìa khoá” mở ra nhiều vùng đất mới đầy tiềm năng để hình thành nên các đô thị vệ tinh trong tương lai.

IV. Cơ hội mở ra ngày càng nhiều cho các dự án BĐS

“Đường Vành đai 3 không chỉ tạo nên các đô thị vệ tinh, giúp tăng nguồn cung về nhà ở vốn đang khan hiếm mà còn là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư bất động sản có tầm nhìn”, anh Trung nói.Chẳng hạn tại TP.HCM, tuyến Vành đai 3 đi qua khu vực quận 9 (TP. Thủ Đức), huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh. Ngoài quận 9 giá cao và quỹ đất đã hết thì các khu vực còn lại đều là những thị trường bất động sản chưa thực sự phát triển, quỹ đất còn nhiều và giá còn mềm. Khảo sát tại xã Bình Mỹ (Củ Chi) giá đất nền tại các dự án như Bình Mỹ Center, Bình Mỹ Garden, Bình Mỹ Riverside…đang dao động khoảng từ 18 – 20 triệu đồng/m2, nền đất với diện tích từ 80 – 100m2. Tương tự, tại các xã Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Đông, Đông Thạnh (Hóc Môn) người mua cũng sẽ có nhiều lựa chọn đất nền dự án với giá bán trên dưới 20 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, Nhơn Trạch là thị trường đáng chú ý nhất có đường Vành đai 3 đi qua. Tại các xã như Long Tân, Phú Thạnh, Vĩnh Thanh…giá bán đất nền dự án hiện khoảng 20 – 30 triệu đồng/m2. Một số khu vực xa hơn giá từ 10 – 15 triệu đồng/m2. Loại hình đất nông nghiệp để làm nhà vườn ở Nhơn Trạch cũng được nhiều người tìm mua với mức giá từ 1 – 3 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương, tuyến đường Vành đai 3 đi qua thành phố Thuận An và Dĩ An. Đây là hai đô thị đã phát triển, nằm liền kề với TP.HCM nên thị trường bất động sản rất sôi động. Ngoài trừ một số khu vực trung tâm giá quá cao thì nếu chịu khó tìm, người mua vẫn có nhiều lựa chọn với các dự án đất nền giá trung bình từ 20 – 25 triệu đồng/m2 tại hai thành phố này. Ngoài ra, khu vực này còn có nhiều lựa chọn với phân khúc chung cư với hàng loạt dự án đã và đang được xây dựng có mức giá dưới 2 tỉ đồng/căn.Tại Long An, đường Vành đai 3 đi qua địa bàn huyện Bến Lức. Đây là khu vực có giá bán đất nền còn khá mềm nếu so với các địa phương trên. Cụ thể, mức giá phổ biến của nhiều dự án đất nền ở Bến Lức hiện chỉ từ 10 – 20 triệu đồng/m2. Theo tiến sĩ Đinh Thế Hiển, hiện nay nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến thị trường quanh TP.HCM với bán kính 30km và nằm trong những khu vực động lực. Những khu vực này gồm những khu đô thị hóa, công nghiệp hóa và những thị trường có hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ, đó là khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam. Trong đó, tuyến đường Vành đai 3 như thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư đổ về khu vực tuyến đường đi qua như Bến Lức, Cần Giuộc (Long An), Củ Chi, Hóc Môn (TP.HCM), Nhơn Trạch (Đồng Nai), thậm chí xa hơn là Long Thành hay Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu).Không thể phủ nhận tầm ảnh hưởng to lớn đến nhiều lĩnh vực của một dự án như đường Vành đai 3 TP.HCM. Tuy nhiên, với quy mô, tổng vốn đầu tư “khủng” và trải dài qua 4 địa phương với những điều kiện phát triển khác nhau đặt ra không ít thách thức. Đầu tiên là công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư cho người dân bị ảnh hưởng. Đây là một trong nhưỡng rào cản lớn nhất khiến nhiều dự án hạ tầng trọng điểm phải dậm chân tại chỗ suốt nhiều năm.Dự án Vành đai 3 TP.HCM tách dự án giải phóng mặt bằng và xây dựng công trình thành hai dự án độc lập. Đồng thời, chia thành các dự án thành phần, giao cho các địa phương chủ trì thực hiện sẽ thúc đẩy quá trình triển khai nhanh và hiệu quả hơn, tiết kiệm thời gian và kinh phí. Tuy nhiên, nhiều ý kiến lo ngại, việc xác định đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của địa phương nào do địa phương đó thực hiện mà không xây dựng khung giá chung cho toàn dự án sẽ có nguy cơ gây ra tình trạng so bì, giá đền bù, khiếu kiện, đặc biệt đối với các khu vực giáp ranh giữa các địa phương.

V. Một số vấn đề lưu tâm khi mở rộng tuyến đường Vành đai 3

Một vấn đề được đặc biệt quan tâm là việc khai thác hiệu quả quỹ đất dọc hai bên tuyến đường Vành đai 3 làm sao đảm bảo tính công khai, không để thất thoát đất công. Một đại biểu Quốc hội từng khẳng định, nguồn tiền thu được từ sử dụng đất, đặc biệt là địa tô chênh lệch sẽ không ít, thậm chí thừa tiền làm đường, nhất là các dự án đường vành đai đô thị. Hiện nay, các địa phương địa phương đều đã tích cực rà soát quỹ đất dọc quanh dự án. Dự kiến sẽ có hàng ngàn hecta đất “vàng đất bạc” sẽ được mang ra đấu giá công khai để tạo nguồn lực triển khai dự án. Với thị trường bất động sản, tuyến đường Vành đai 3 sẽ mở ra cơ hội bùng nổ cho nhiều vùng đất mới. Tuy nhiên, nó cũng sẽ mang đến nhiều hệ luỵ nếu không có sự giám sát, quản lý chặt chẽ của các địa phương. Những thông tin hạ tầng giao thông luôn là “miếng mồi” béo bở được nhiều cá nhân, tổ chức lợi dụng để đồn thổi, tạo sốt ảo giá đất, tình trạng phân lô bán nền tràn lan phá vỡ quy hoạch của nhiều địa phương.Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, giá nhà đất trong thơi gian qua đã bị đẩy lên nhiều lần sau mỗi thông tin liên quan đến hạ tần giao thông như cao tốc, sân bay, đường vành đai… do đó, việc đưa ra thêm các thông tin về hạ tầng cần cẩn trọng để tránh nhà đất bị tăng giá ảo. Theo ông Khương, một dự án hạ tầng từ khi có ý tưởng đề xuất đến khi được chấp thuận và triển khai xây dựng cần nhiều năm. Đầu tư đón đầu hạ tầng chỉ danh cho những người có tầm nhìn dài hạn và biết lựa chọn những sản phẩm có vị trí, pháp lý đầy đủ. Do đó, cần tránh đầu tư theo kiểu chạy theo tin đồn, đám đông, đầu cơ ngắn hạn…để không bị chôn vốn thậm chí “tiền mất tật mang” vì mua phải dự án không đảm bảo pháp lý.