Hà Nội Dẫn Đầu Mức Tăng Giá Căn Hộ
Theo thống kê của JLL, trong quý 1/2025, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 29,6% so với quý 1/2024, đạt trung bình khoảng 2.865 USD/m2. Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho thấy kết quả tương tự, với giá sơ cấp tăng khoảng 32% và thị trường thứ cấp tăng 36% so với đầu năm 2024. Hà Nội được đánh giá là thị trường có mức tăng cao nhất cả nước tính từ đầu năm 2024 đến nay.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định năm 2025 là năm bản lề. Năm nay tập trung triển khai nhiều luật và nghị định liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản. Đồng thời, đây cũng là năm thực hiện cuộc cách mạng “sắp xếp lại giang sơn” (hợp nhất các tỉnh còn 34 tỉnh, thành), chính quyền địa phương 2 cấp, và “bộ tứ trụ cột” với 4 Nghị quyết của Bộ Chính trị. Tất cả nhằm chuyển tiếp sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ nửa cuối năm 2026 trở đi.
Để hạ giá bất động sản, ông Lê Hoàng Châu đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương rà soát. Trình Thường trực UBND TP, HĐND TP xem xét thông qua danh mục 371 khu đất trên địa bàn TP.HCM (cũ). Các khu đất này đăng ký thực hiện dự án thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024, với tổng diện tích hơn 2.000 ha. Bao gồm 121 dự án đang có quyền sử dụng đất, 73 dự án đang có quyền sử dụng đất hoặc dự kiến nhận quyền sử dụng đất, 159 dự án dự kiến nhận quyền sử dụng đất, 14 dự án diện di dời, và 4 dự án diện ô nhiễm, không phù hợp quy hoạch.
Ngoài ra, ông Châu còn kiến nghị rà soát 245 khu đất trên địa bàn tỉnh Bình Dương (cũ). Các khu đất này cũng đăng ký thực hiện dự án thí điểm, với tổng diện tích 1.592 ha. Đồng thời, cần khẩn trương rà soát khoảng 220 dự án vướng mắc pháp lý và 68 dự án nhà ở thương mại bị dừng hoặc chưa triển khai thực hiện trên địa bàn TP.HCM (cũ). Nếu được gỡ vướng, việc này sẽ giúp tăng nguồn cung dự án nhà ở, từ đó góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà.
Diễn Biến Giá Bất Động Sản Tại TP.HCM và Các Phân Khúc
Tại TP.HCM (cũ), cuối năm 2024 giá bất động sản giảm nhẹ khoảng 1,5 – 2%. Tuy nhiên, đầu năm 2025, giá bắt đầu phục hồi nhẹ ở mức tăng khoảng 1,6% so với quý trước, đạt trung bình 3.200 – 5.200 USD/m2 theo báo cáo của Avison Young. Một số dự án dọc tuyến metro số 1 tăng đến 20%/năm ở thị trường thứ cấp, điển hình như Gateway Thảo Điền hay Lumière Riverside. Các khu vực phát triển mới như khu đô thị mới Thủ Thiêm, các dự án The Metropole Thủ Thiêm, Empire City, Grand Marina Saigon chứng kiến mức tăng mạnh so với đầu 2024.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, xác nhận từ đầu năm 2024 đến nay, mặt bằng giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM (cũ) đã tăng rõ rệt. Giai đoạn từ đầu năm 2024 đến giữa năm 2025, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang tăng giá mạnh nhất. Trong đó, giá sơ cấp căn hộ cao cấp tại Hà Nội tăng từ 20 – 36%/năm, cá biệt một số dự án tăng trên 40% so với đầu 2024. Dẫn đầu là các khu vực như Tây Hồ Tây, Ba Đình, Cầu Giấy, nơi quy tụ các dự án như Heritage West Lake, The Nine, The Grand Hanoi. Tại TP.HCM (cũ), các dự án cao cấp tại Thủ Thiêm, Thảo Điền, Bình Thạnh (cũ) như Grand Marina Saigon, Lumière Riverside, The Metropole có mức tăng giá thứ cấp từ 15 – 25%, một số căn vị trí đẹp tăng trên 30%.
Phân khúc căn hộ trung cấp dù có tăng nhưng nhẹ hơn, tại Hà Nội và TP.HCM, giá tăng từ 8 – 15% so với đầu 2024. Điển hình như khu vực Nam Từ Liêm, Hoàng Mai (Hà Nội) và Q.9, H.Nhà Bè (TP.HCM cũ). Riêng phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở bình dân ít biến động, khan hiếm nguồn cung nên giá chỉ tăng 3 – 6%. Thực tế, phân khúc này gần như “mất hút” trên thị trường tại TP.HCM những năm qua. Một số dự án nhà ở xã hội cũ đang được giao dịch ở mức giá “trượt” khỏi chuẩn bình dân. Phân khúc nhà phố – biệt thự – đất nền tăng cục bộ nhưng không đồng đều. Khu vực có hạ tầng tốt, sắp có đường lớn hoặc dự án công, giá tăng 10 – 20% như Thủ Đức (TP.HCM cũ), Nhơn Trạch, Long Thành (tỉnh Đồng Nai cũ), Hoài Đức, Gia Lâm (Hà Nội). Tuy nhiên, giá ở nhiều khu vực xa trung tâm hoặc pháp lý không rõ ràng vẫn đi ngang hoặc giảm nhẹ do khó bán, thanh khoản thấp.
Nguyên Nhân Tăng Giá: Sáp Nhập Tỉnh Và Hạ Tầng Phát Triển
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định: Từ năm 2024, thị trường bất động sản cả nước đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại theo xu thế tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước. Đơn cử trong năm 2023, thị trường bất động sản TP.HCM (cũ) tăng trưởng âm, đến quý 1/2024 vẫn còn âm 0,5%. Nhưng kể từ quý 2/2024 đã chuyển sang tăng trưởng dương 2,94%, quý 3/2024 tiếp tục tăng trưởng 6,7% và cả năm 2024 tăng trưởng 9%. Đến 6 tháng đầu năm 2025, đã tăng trưởng dương 9,1% so với cuối năm 2024. Điều này cũng tương ứng với giá nhà tăng liên tục trong các năm qua, cho đến nay vẫn “neo” ở mức giá rất cao. Ví dụ, giá căn hộ cao cấp năm 2024 lên đến 90 triệu đồng/m2, bình quân khoảng 9,7 tỉ đồng/căn (đây là giá sơ cấp khi phê duyệt dự án, chưa phải là giá bán ra). Với mức này, giá nhà đã vượt quá khả năng tài chính của số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia Bất động sản, cũng thừa nhận việc sáp nhập các tỉnh, thành góp phần làm giá bất động sản ở nhiều nơi tăng. Điển hình như khi Bình Dương sáp nhập với TP.HCM, những khu vực giáp ranh với TP.HCM (cũ) như bất động sản ở Thuận An và Dĩ An có giá bất động sản tăng ở tất cả các phân khúc, với mức tăng khoảng 15%, cá biệt có nơi tăng 20%.
Dự án bất động sản Bình Dương cũ
Một nguyên nhân nữa khiến bất động sản tăng là do hạ tầng đô thị phát triển nhanh. Như khi tuyến metro số 1 khai trương cuối 2024 và cầu Thủ Thiêm 2 hoàn thiện đã giúp bất động sản gần đó tăng giá trị. Bên cạnh đó, vốn FDI vào bất động sản tăng mạnh, ghi nhận 25,4 tỉ USD vào năm 2024 đã thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp và căn hộ cao cấp tăng cao.
Ông Huỳnh Phước Nghĩa nhận định: “Trong khi nguồn cung hạn chế và tâm lý ‘sở hữu tài sản sang’ sau dịch Covid-19 khiến nhu cầu phân khúc bất động sản cao cấp bùng nổ, nhất là từ giới đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh. Một điều nữa khiến giá bất động sản tăng là do tâm lý ‘trú ẩn tài sản’ trong bất động sản chất lượng cao có pháp lý rõ ràng, vị trí đắc địa, tiện ích cao cấp. Giới nhà giàu và nhà đầu tư nước ngoài cũng đang đẩy mạnh sở hữu bất động sản cao cấp khiến giá tăng mạnh.”
