Áp lực về giá nhà đất tăng cao thời gian gần đây, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại hai thành phố này đã tăng trung bình khoảng 12% trong quý 2, với mức tăng cao nhất có thể lên đến 50% so với cuối năm 2023. Sự tăng trưởng nóng này đặt ra nhiều thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời tác động không nhỏ đến sự phát triển kinh tế – xã hội của các địa phương.

Giá nhà đất “leo thang” là do bảng giá đất mới

Bộ Xây dựng vừa đưa ra những nhận định đáng chú ý về sự biến đổi giá nhà đất tại Hà Nội trong thời gian qua. Trước đây, mức giá cho các căn hộ thuộc phân khúc trung cấp giao động từ 50 đến 70 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay con số này đã tăng vọt lên khoảng 70 đến 100 triệu đồng/m2. Cụ thể, dự án Noble Crystal tại Tây Hồ có mức giá khoảng 187 triệu đồng/m2, trong khi đó, nhà chung cư Mandarin Garden có giá bán từ 80 đến 105 triệu đồng/m2. Đặc biệt, một số căn hộ tại dự án The Grand trên phố Hai Bà Trưng có mức giá gần 1 tỷ đồng/m2.

So sánh với thời điểm cuối năm 2023, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã có sự tăng trưởng mạnh mẽ. Các khu đô thị như Royal City và The Pride chứng kiến mức tăng 33%. Đô thị Mỹ Đình Sông Đà – Sudico cũng ghi nhận mức tăng 32%, trong khi Vinhomes West Point có giá tăng 28%. Ngay cả những khu đô thị đã đi vào hoạt động lâu năm như Trung Hòa – Nhân Chính cũng có mức tăng đến 25%. Khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên không nằm ngoài xu hướng này khi giá cũng tăng khoảng 20%.

Tại TP.HCM, mặc dù mức tăng không bùng nổ như ở Hà Nội, nhưng thị trường vẫn ghi nhận những gia tăng đáng kể trong quý 2 năm 2024. Cụ thể, phân khúc chung cư trung cấp chỉ tăng khoảng 2%, trong khi phân khúc cao cấp tăng lên 5% so với cùng kỳ năm 2023. Những dự án như Cantavil An Phú (TP. Thủ Đức) đã tăng từ 22,6% lên 54,5 triệu đồng/m2, trong khi Zenity (quận 1) tăng từ 18,2% lên 101,4 triệu đồng/m2. Khu vực Quận 7 cũng không chịu đứng yên khi Green View tăng từ 25,1% lên 53,9 triệu đồng/m2 và The Panorama tăng từ 15,5% lên 69,6 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, tình trạng khan hiếm nguồn cung đã kích thích giá bán các căn hộ chung cư đã hoàn thiện. Một ví dụ điển hình là căn hộ City Garden ở quận Bình Thạnh, với giá rao bán trung bình 85 triệu đồng/m2, chênh lệch 18%, dự án Antonia (Q7) có mức tăng 11% và Masteri Thảo Điền (TP Thủ Đức) tăng 10%. 

Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, việc điều chỉnh bảng giá đất mới ngày càng bám sát với thực tế thị trường đã dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong các chi phí liên quan đến đất đai. Trong số đó, các khoản chi cho công tác giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, cùng với các loại thuế và phí khác cũng tăng lên. Điều chỉnh này gây ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành xây dựng và có khả năng tác động dây chuyền đến toàn bộ thị trường bất động sản.

Chẳng hạn, một dự án khu nhà ở của GP Invest tại TP.HCM chứng kiến mức giá từ 15 triệu đồng/m² vọt lên khoảng 22 triệu đồng/m², chiếm tới 60% tổng giá bán. Tương tự, ở khu đô thị Đông Tăng Long, với sự gia tăng giá đất, chi phí sử dụng đất đã tăng lên 26,5%, tương đương 60-65% giá bán. Tại khu biệt thự Chánh Mỹ ở Bình Dương, tiền sử dụng đất đã tăng từ 16,3% lên khoảng 50%. Đối với dự án Thanh Lâm – Đại Thịnh 2 ở Hà Nội, tỷ lệ này cũng tăng từ 15% đến khoảng 33% tổng giá bán.

Bộ Xây dựng lưu ý rằng việc áp dụng bảng giá đất mới phù hợp hơn với giá trị thực tế ở nhiều địa phương đang tạo ra xu hướng điều chỉnh tăng giá nhà đất. Qua đó đã dẫn đến sự tăng trưởng chi phí đầu tư xây dựng và làm tăng giá thành và giá bán của nhiều dự án bất động sản. Các khảo sát ngẫu nhiên cho thấy, giá bán bất động sản và nhà ở đã tăng từ 15-20% so với thời điểm trước khi điều chỉnh bảng giá đất mới.

Nên mua căn hộ mới hay cũ?

Thị trường bất động sản TP. Thủ Đức đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các dự án. Trong khi nguồn cung căn hộ mới liên tục được bổ sung, chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, thì các dự án đã hoàn thiện vẫn còn nhiều lựa chọn với mức giá hợp lý hơn.

Theo chia sẻ từ anh Minh Trọng, một chuyên gia môi giới tại khu vực này, nhiều khách hàng đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm một căn hộ phù hợp với khả năng tài chính do hiện tại giá nhà đất đang tăng cao. Ví dụ, tại khu vực sôi động như An Phú – Thảo Điền, giá bán các căn hộ tại các dự án mới đã vượt quá 130 triệu đồng/m2, trong khi các căn hộ đã bàn giao tại cùng khu vực chỉ giao động từ 60 – 80 triệu đồng/m2.

Sự chênh lệch giá này có thể lý giải bởi nhiều yếu tố, bao gồm chi phí đầu vào tăng cao, nhu cầu nhà ở tăng mạnh và tâm lý kỳ vọng của người mua. Tuy nhiên, việc chọn mua căn hộ tại dự án mới cũng tiềm ẩn những rủi ro như chậm tiến độ, chất lượng công trình không đảm bảo. Do đó, khách hàng cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng

“Việc mua chung cư đã bàn giao có nhiều ưu điểm khi thấy rõ tình trạng thực tế căn nhà. Người mua có thể kiểm tra trực tiếp chất lượng xây dựng, tiện ích và không gian sống của căn hộ và khu vực xung quanh.”, anh Minh Trọng nhận định.

Một lợi thế lớn nữa từ lựa chọn ở chung cư cũ là người mua có thể chuyển vào ở ngay lập tức, mà không cần phải chờ đợi cho đến khi dự án hoàn tất, giúp tiết kiệm thời gian, đồng thời mang lại cảm giác an tâm hơn cho những ai cần không gian sống ngay lập tức. Hơn nữa, phần lớn các căn hộ đã bàn giao đều sở hữu giấy tờ pháp lý minh bạch. Những căn hộ này thường đã có sổ đỏ hoặc đang trong quá trình cấp sổ, giúp giảm thiểu rủi ro về mặt pháp lý.

Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm, việc mua căn hộ đã bàn giao cũng đi kèm một số hạn chế. Cụ thể, căn hộ có thể đã qua sử dụng, một số hạng mục nội thất hoặc hạ tầng có thể cần sửa chữa, bảo trì. Hơn nữa, người mua sẽ có ít sự lựa chọn hơn về thiết kế, vị trí căn hộ so với việc mua căn hộ từ dự án mới. Ngoài ra, chi phí bảo trì của các tòa nhà đã qua sử dụng thường cao hơn do phải thường xuyên thay thế, sửa chữa các thiết bị, hạng mục xuống cấp.

Để đưa ra quyết định mua nhà phù hợp, khách hàng nên cân nhắc kỹ lưỡng giữa các yếu tố như nhu cầu sử dụng, khả năng tài chính, và các ưu tiên cá nhân. Nếu ưu tiên việc vào ở ngay và muốn đảm bảo pháp lý rõ ràng, căn hộ đã bàn giao là lựa chọn hợp lý. Ngược lại, nếu muốn có nhiều sự lựa chọn hơn về thiết kế và không ngại chờ đợi, khách hàng có thể cân nhắc các dự án đang xây dựng của các chủ đầu tư uy tín.

Ông Võ Quốc Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA, đã chỉ ra rằng hiện nay đang tồn tại một khoảng cách đáng kể giữa giá của các chung cư cũ và những dự án chung cư mới đang trong quá trình xây dựng. Cụ thể, tại Hà Nội, giá của căn hộ cũ có thể dao động quanh mức 30 triệu đồng/m2, trong khi đó, các dự án mới cùng vị trí lại có mức giá lên tới 60 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch này đã góp phần làm tăng giá căn hộ cũ tại thủ đô, đặc biệt trong những tháng đầu năm 2024.

Tại TP.HCM, thị trường cũng không kém phần sôi động. Nhu cầu tìm kiếm căn hộ cũ đang gia tăng, dẫn đến mức giá nhà đất tăng nhẹ. Chẳng hạn, dự án Akari City ở huyện Bình Chánh, với các căn hộ đã được bàn giao và có sổ đỏ, giá đã tăng khoảng 5% trong vòng ba tháng qua. Nhiều dự án khác cũng ghi nhận sự tăng giá nhẹ tương tự. Nhìn nhận một cách tổng quát, ông Thắng dự đoán rằng trong tương lai, giá của những căn hộ sơ cấp sẽ tiếp tục tăng theo sự gia tăng của bảng giá đất, tạo nên những cơ hội và thách thức cho cả nhà đầu tư và người mua.

“Nếu có nhu cầu ở liền và có sẵn nhiều tiền mặt thì nên mua căn hộ cũ vì giá đang hợp lý. Nếu không đủ tiền và phải vay ngân hàng, trả góp hằng tháng thì nên mua căn hộ đang xây dựng. Căn hộ mới giá đắt là do khách hàng được thanh toán theo tiến độ dài hạn và khoản tiền đóng vào ban đầu rất mỏng. Điều này lý giải vì sao một người có khoảng 2 tỷ đồng tiền mặt có thể mua được căn hộ mới, nhưng không thể mua được căn hộ cũ. Vì căn hộ mới thanh toán trả góp theo tiến độ, nhưng căn hộ cũ phải thanh toán một lần. Đây là hai điểm khác biệt lớn nhất trên thị trường căn hộ sơ cấp và thứ cấp.”

Nhận định từ ông Võ Quốc Thắng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA

Nguồn: Đình Sơn – thanhnien.vn