Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân mới. Đề xuất áp thuế 20% trên lợi nhuận thực tế. Hoặc thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Mục tiêu chính là hạn chế hoạt động đầu tư “lướt sóng” bất động sản. Tuy nhiên, chính sách này cũng gây ra nhiều lo ngại.
Danh mục
Đề Xuất Thuế Mới Nhằm Hạn Chế “Lướt Sóng” Bất Động Sản
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thay thế. Đề xuất áp thuế TNCN với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân. Thuế suất là 20% trên thu nhập tính thuế. Áp dụng theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế bằng giá bán. Trừ đi giá mua và chi phí hợp lý. Chi phí này liên quan đến việc tạo ra thu nhập.
Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí. Thuế TNCN sẽ tính bằng giá bán nhân với thuế suất. Mức thuế suất này tính theo thời gian sở hữu. Mức tối đa là 10% giá bán.
Cụ thể, mức thuế 10% giá bán. Áp dụng cho bất động sản nắm giữ dưới 2 năm. Mức thuế 6% giá bán. Áp dụng cho nắm giữ từ 2 – 5 năm. Mức thuế 4% giá bán. Áp dụng cho nắm giữ từ 5 – 10 năm. Với bất động sản nắm giữ từ 10 năm trở lên. Và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế. Mức thuế là 2% giá bán. Đối với bất động sản thừa kế. Thuế suất chuyển nhượng vẫn là 2% giá bán. Không tính theo thời gian nắm giữ.
Thời gian nắm giữ bất động sản được tính. Từ ngày cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng. Tức là từ ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân thay thế có hiệu lực. Đến thời điểm chuyển nhượng. Điều này không hồi tố. Không tính trước thời điểm luật có hiệu lực.
Đánh Giá Về Mức Thuế Chuyển Nhượng “Chấp Nhận Được”
Ông Trần Khánh Quang, giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa, cho rằng. Mức thuế TNCN 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản là chấp nhận được.
Theo ông Quang, đóng thuế trên lợi nhuận. Sau khi trừ đi các chi phí. Sẽ không tác động lớn đến đầu tư. Đồng thời, giúp thị trường minh bạch hơn. “Nếu áp mức thuế này. Các bên mua bán phải tính đúng, tính đủ chi phí. Như giá mua, lãi vay, môi giới, cải tạo. Để được tính vào chi phí hợp lệ. Trước khi tính thuế”, ông Quang nói.
Tuy nhiên, ông cũng cho rằng. Việc đánh thuế từ 2 – 10% giá bán. Theo thời gian nắm giữ. Cần phải làm rõ các nguyên tắc áp dụng.
Cần Làm Rõ Quy Định Xác Định Chi Phí Đầu Vào
Dự thảo cũng quy định. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí. Việc tính thuế sẽ áp dụng cách đánh thuế. Theo thời gian nắm giữ. Thời gian nắm giữ được đặt ra. Là khoảng thời gian mà luật đề cập. Khi cá nhân có quyền sở hữu, sử dụng. Từ ngày luật có hiệu lực (ví dụ từ 1-1-2026). Đến thời điểm chuyển nhượng. Tức là không hồi tố.
“Nếu áp dụng về thời gian như trên. Sẽ còn nhiều điều phải làm rõ. Các giao dịch cơ bản đã thể hiện rõ chi phí, giá mua. Giá bán rõ ràng. Cơ quan soạn thảo cần nêu cụ thể hơn nữa. Các trường hợp xác định nếu áp dụng mức đánh thuế. Theo thời gian nắm giữ”, ông Quang nói.
Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, giám đốc khu vực miền Nam của Bất động sản, cho biết. Đề xuất tăng thuế theo thời gian nắm giữ. Mức cao nhất lên tới 10%. Cao gấp 5 lần so với hiện nay. Sẽ gây ra nhiều tác động.
Một khảo sát gần đây của doanh nghiệp này cho thấy. 59% người tham gia khảo sát. Mua bất động sản chủ yếu để đầu tư. Thay vì để ở. Tỷ lệ lớn người sở hữu bất động sản. Có ý định bán trong vòng một năm tới.
Điều này cho thấy người Việt thích đầu tư bất động sản. Nhưng thời gian nắm giữ lại ngắn. Có xu hướng “bán khi được giá”. Linh hoạt dịch chuyển dòng vốn. Sang các tài sản khác có lợi hơn. Theo từng thời điểm. Do đó, đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ. Sẽ siết chặt tay chơi ngắn hạn. Đánh trực diện vào nhà đầu tư ngắn hạn. Và “lướt sóng”. Những người này chiếm tỷ trọng lớn. Trong lực cầu thị trường.
“Đây là bước đi rõ ràng. Thể hiện mục tiêu ‘thưởng cho người giữ, phạt người bán nhanh’. Nhưng đồng thời cũng lo ngại. Về tính kịp thời và tác động lan tỏa. Trong bối cảnh thị trường chưa kịp hồi phục”, ông Tuấn đặt vấn đề.
Tác Động Đến Nhà Đầu Tư Nhỏ Lẻ
Việc áp dụng mức thuế theo thời gian nắm giữ. Theo các chuyên gia bất động sản. Phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp chịu ảnh hưởng đầu tiên. Bởi các nhà đầu tư thường “lướt sóng”. Trong vòng 6 – 18 tháng. Nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Nên áp mức thuế 10%.
“Với mức thuế này. Biên lợi nhuận của nhà đầu tư ngắn hạn sẽ bị bào mòn. Đáng kể. Làm giảm sức hấp dẫn đầu tư. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi”, một chuyên gia nhận định.
Nguồn: báo tuổi trẻ
