Hệ số K là gì ? Áp dụng hệ số K trong tính giá đất như thế nào?
Danh mục
Hệ số K là gì ?
Hệ số K hay còn gọi là Hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số K là hệ số dùng để tính giá đất theo khung giá của nhà nước quy định. Hệ số K đất đai do ủy ban nhân dân các tỉnh quy định và sẽ có thay cho đổi theo từng năm, không cố định nhằm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế thực tại tại địa phương. Hệ số K do Sở trung tâm tài chính trình UBND cấp tỉnh.
UBND cấp tỉnh sẽ điều chỉnh hệ số giá đất cao hoặc thấp hơn mức quy định chung nếu đất ở vị trí có hệ số K không giống với quy định chung trong khu vực và được quy định trong quyết định điều chỉnh hệ số K trong giá đất năm đó tại địa phương. Trong trường hợp nhưng vẫn chưa thể xác định được hệ số K thì UBND tỉnh dùng hệ số điều chỉnh trước đó.
Phân biệt hệ số K với bảng giá đất
Từ việc giải nghĩa hệ số K là gì, rất có khả năng thấy hệ số K và bảng giá đất đều có liên quan đến giá đất và được ban hành bởi cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, bảng giá đất được ban hành theo định kỳ 5 năm một lần (công bố công khai vào trong ngày 01/01 của năm đầu kỳ), còn hệ số K được ban hành hằng năm, Sau thời điểm được thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.
Các công thức tính liên quan đến hệ số K
Công thức tính hệ số K giá đất
Hệ số K được xác định bằng tỷ lệ giữa giá đất chuyển nhượng thực tại trên thị trường tại thời điểm xác định (trong điều kiện bình thường) với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm đó. Công thức cụ thể để xác định hệ số K như sau:
K = Giá đất chuyển nhượng thực tại / Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định
Cách tính tiền sử dụng đất theo hệ số K
Theo Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Tức là, khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận) thì người dân phải nộp một khoản tiền cho Nhà nước gọi là “tiền sử dụng đất”. Việc tính tiền sử dụng đất theo hệ số K được áp dụng theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất = (Bảng giá đất của UBND ở khu vực đó) x (hệ số K)
Công thức định giá đất phổ biến ở mỗi vị trí đất theo hệ số K
Giá đất = (Hệ số K điều chỉnh và kiểm soát giá đất) x (Giá đất trong bảng giá đất)
Lưu ý việc định giá đất theo hệ số K này sẽ được thực hiện theo quy trình 4 bước, Có nghĩa là không được phép áp dụng ngay công thức mà phải thông qua công việc làm căn bản như khảo sát thông tin, xác định hệ số K… Chi tiết tóm lược trong phần bên dưới đây.
Các bước xác định giá đất theo phương pháp hệ số K
Theo quy định của Nghị định 96/2019/NĐ-CP và Thông tư 33/2017/TT- BTNMT thì trình tự xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo những bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Tiến hành khảo sát và thu thập thông tin giá đất. (ít nhất là 3 mảnh đất đã trúng đấu giá QSDĐ trong thời gian không quá 2 năm). Nếu như khu vực đó không có đủ thông tin thì rất có thể thu thập thông tin giá đất tại nhiều khu vực lân cận, có cùng điều kiện tương tự.
- Đối với vị trí đất xác định được chi phí, các khoản thu nhập thì cần thu thập và khảo sát thông tin với ít nhất 3 mảnh đất để xác định giá đất.
- Thu thập thêm tất cả những thông tin về điều kiện kinh tế và xã hội tại địa phương đó.
Bước 2: Xác định giá đất phổ biến của từng vị trí đất
- Dựa vào những thông tin đã thu thập được trước kia để đưa ra các số liệu thống kê lại giá đất thị trường đối với từng khu vực.
- Tùy vào vị trí đất, giá đất sẽ được xác định theo khung giá phổ biến trên thị trường. Nếu giá đất chỉ tập trung vào trong 1 khoảng giá thì rất có thể xác định giá đất bằng cách lấy trung bình giá trong khoảng giá đó.
Bước 3: Xác định hệ số K
Căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường cũng như điều kiện phát triển xã hội kinh tế tại địa phương đó mà người ta sẽ xác định được hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong trường hợp không có đủ thông tin về giá đất thì người ta sẽ căn cứ vào điều kiện phát triển kinh tế, xã hội tại địa phương, giá đất trong khung giá đất và giá đất cụ thể được những đơn vị, cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Bước 4: Tính giá đất của mảnh đất
Cách tính giá đất của mảnh đất định giá theo công thức sau:
Giá đất của mảnh đất = Hệ số điều chỉnh giá đất x Giá đất trong bảng giá đất
Cập nhật hệ số K mới nhất tại một số tỉnh thành năm 2021
Tính đến thời điểm hiện tại, một số tỉnh thành trên cả nước đã mở bán hệ số K điều chỉnh giá đất năm 2021 tại địa phương, theo đó có nơi hệ số K có sự điều chỉnh, có nơi giữ nguyên như quy định cũ. Ví dụ, tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, UBND tỉnh thống nhất phương án hệ số K áp dụng trong năm 2021 bằng với hệ số K năm 2020 (quy định tại Quyết định số 14/2020 ngày 16/7/2020 của UBND tỉnh). Quyết định này được đưa ra dựa trên cơ sở rà soát các quy định của pháp luật cũng như tham khảo tình hình kinh tế, xã hội tại địa phương.
Còn tại tỉnh Đồng Nai, theo Quyết định số 57/2020/QĐ-UBND của UBND tỉnh, hệ số điều chỉnh và kiểm soát giá đất nông nghiệp, phi nông nghiệp áp dụng năm 2021 là một (K=1). Căn cứ vào hệ số điều chỉnh và kiểm soát của quyết định này và các quy định của pháp luật có liên quan, Cục Thuế Đồng Nai, chi cục thuế các huyện và thành phố xác định và thu nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.
Tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM hiện vẫn chưa có quyết định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2021.
