Sau một giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam đã bắt đầu sôi động trở lại trong ba quý đầu năm 2024. Tuy nhiên, ẩn sau những con số tăng trưởng ấn tượng là những khó khăn tiềm ẩn mà các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt trong quý IV. Liệu thị trường có tiếp tục đà tăng trưởng hay sẽ xuất hiện những biến động bất ngờ?

Tín hiệu phục hồi từ thị trường bất động sản Việt Nam

Kết thúc 8 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đã cho thấy những dấu hiệu phục hồi đáng kể sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Lượng giao dịch đã tăng 15% so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ trung cấp. Tuy nhiên, sự phục hồi này diễn ra không đồng đều, với phân khúc biệt thự, nhà phố vẫn còn nhiều thách thức. Sự phục hồi bắt đầu từ quý II, khi các chính sách hỗ trợ của Nhà nước có hiệu lực, cùng với sự cải thiện của tâm lý nhà đầu tư. Qua đó cho thấy, thị trường đang dần ổn định và có những tín hiệu khả quan hơn trong thời gian tới.

Phân khúc đất nền

Thị trường đất nền tại TP.HCM và các vùng lân cận trong 8 tháng đầu năm 2024 đã chứng kiến sự giảm sút đáng kể về cả nguồn cung và giao dịch. Cụ thể, số lượng dự án mở bán mới chỉ đạt 14 dự án, giảm 46% so với cùng kỳ năm trước. Chính điều này dẫn đến việc nguồn cung sản phẩm trên thị trường cũng giảm tương ứng, chỉ còn 787 nền đất.

Mặc dù có sự gia tăng nhẹ về tỷ lệ tiêu thụ trên tổng nguồn cung mới, đạt khoảng 30%, tuy nhiên, số lượng giao dịch thành công thực tế lại giảm tới 58% so với cùng kỳ năm 2023. Tình hình này cho thấy sức mua của thị trường đang có dấu hiệu chững lại, phản ánh sự thận trọng của người tiêu dùng trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay.

Phân khúc nhà phố/biệt thự

Tháng 8 vừa qua chứng kiến sự sôi động đáng kể của thị trường nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và vùng phụ cận. Với 16 dự án mới và mở bán tiếp theo, nguồn cung sản phẩm đã tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, đạt mức 1.333 căn. 

Điểm đáng chú ý là sức mua cũng tăng mạnh, khi có đến 61% sản phẩm mới được giao dịch thành công, tương đương 817 căn, cao gấp 3.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Sự gia tăng mạnh mẽ này cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở riêng biệt của người dân vẫn rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang dần phục hồi.

Phân khúc căn hộ

Trong 8 tháng vừa qua, phân khúc bất động sản căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận chứng kiến sự ra mắt của 30 dự án mới và các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã triển khai trước đó. Mặc dù số lượng dự án tăng, nguồn cung mới chỉ đạt 5.378 căn, giảm 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Qua đó cho thấy một sự thận trọng nhất định từ phía các chủ đầu tư.

Đáng chú ý, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào các giai đoạn tiếp theo của các dự án đã được mở bán trước đây, đặc biệt tại TP.HCM và Bình Dương. Mặc dù nguồn cung giảm nhưng sức hấp thụ của thị trường vẫn khá ổn định với tỷ lệ tiêu thụ đạt 76%, tương đương 4.086 giao dịch thành công. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, con số này cũng giảm 22%.

Bất động sản nghỉ dưỡng

Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý vừa qua vẫn chưa thoát khỏi những diễn biến phức tạp. Đối với phân khúc nghỉ dưỡng, dù nguồn cung biệt thự và condotel có phần sôi động hơn, nhu cầu thực tế từ thị trường lại tỏ ra khá dè dặt. Thanh khoản vẫn chủ yếu tập trung vào một số dự án có vị trí đắc địa và pháp lý minh bạch.

Ngược lại, phân khúc bất động sản nhà ở lại có những tín hiệu tích cực hơn. Giá bán sơ cấp duy trì ở mức ổn định, trong khi thị trường thứ cấp chứng kiến sự hồi phục đáng kể, đặc biệt là ở những dự án đã hoàn thiện và có kết nối thuận tiện. Tuy nhiên, phân khúc nghỉ dưỡng lại đang phải đối mặt với áp lực giảm giá mạnh. Nhiều nhà đầu tư buộc phải chấp nhận mức giảm giá sâu từ 20% đến 30% để tìm kiếm người mua, nhưng hiệu quả vẫn còn hạn chế.

Nhiều rào cản còn tồn đọng trong thị trường

Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu, năm 2024 được dự báo sẽ chứng kiến một sự suy giảm trong tỷ lệ tăng trưởng so với năm 2023. Ngân hàng Thế giới (WB) ước tính rằng mức tăng trưởng kinh tế toàn cầu sẽ chỉ đạt 2,4%, mức thấp nhất trong ba năm gần đây. Tương tự, Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) dự báo rằng GDP toàn cầu sẽ tăng trưởng ở mức 2,9%, giảm so với con số 3,1% của năm 2023.

Liên quan đến thương mại quốc tế, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) có cái nhìn không mấy tích cực khi dự báo rằng tăng trưởng thương mại thế giới sẽ chỉ đạt 3,3% trong năm 2024. Con số này thể hiện rõ sự chậm lại so với mức trung bình 4,9% trong giai đoạn 2000-2019. Các yếu tố như căng thẳng thương mại gia tăng và tình trạng phân mảnh địa kinh tế sẽ tiếp tục gây áp lực lên sự phát triển của thương mại toàn cầu trong năm tới, khi mà các quốc gia đã thực hiện khoảng 3.000 biện pháp hạn chế thương mại trong năm 2023, tăng đáng kể so với 1.100 biện pháp vào năm 2019.

Đến cuối năm 2023, tổng nợ toàn cầu đã chạm mốc 313.000 tỷ USD, với tỷ lệ nợ so với GDP toàn cầu lên đến 330%. Đây là mức kỷ lục, gây nhiều lo ngại về sức khỏe của nền kinh tế toàn cầu.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang chịu áp lực từ tình trạng mất cân đối cung – cầu, một vấn đề đã kéo dài suốt thập kỷ qua. Mặc dù có sự xuất hiện của nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, gây khó khăn cho nhu cầu ở thực của đa số người dân.

Mặc dù nhu cầu từ thị trường có gia tăng, song vẫn ở mức thấp, cả trong thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản phục hồi chậm hơn dự kiến chính là tâm lý “chờ đợi” của các nhà đầu tư. Động thái này được thể hiện thông qua việc dù lãi suất huy động vẫn ở mức thấp, lượng tiền gửi ngân hàng trong ba tháng đầu năm vẫn tăng cao kỷ lục, đạt 14 triệu tỷ đồng.

Chính sách pháp lý hiện đang trở thành rào cản lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản, nhất là trong giai đoạn cấp phép dự án. Trong ba tháng đầu năm, tình hình này đã tạo ra áp lực lên nguồn cung mới trên thị trường, làm khó khăn thêm cho các nhà đầu tư.

Đáng chú ý, những nỗ lực để giải quyết vấn đề pháp lý đã không có nhiều tiến triển, đặc biệt đối với các dự án có đất xen cài. Tại TP.HCM, hiện có tới 126 dự án bị ảnh hưởng bởi những thách thức trong tiến độ pháp lý và thi công liên quan đến đất công xen cài. Dù đã có quy định trong Nghị định 148/2020/NĐ-CP và Luật Đất đai 2024, nhưng tình hình vẫn chưa thể cải thiện một cách triệt để.

Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là những vướng mắc trong khâu tính tiền sử dụng đất, chiếm từ 60% đến 70% các vấn đề pháp lý mà dự án đang gặp phải trên toàn quốc. Mặc dù các luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, nhưng các thông tư và nghị định hướng dẫn cụ thể vẫn cần thiết để đảm bảo thực tiễn triển khai có hiệu quả.

Về mặt tài chính, nhiều doanh nghiệp trong ngành bất động sản đang phải đối diện với những khó khăn nghiêm trọng, đặc biệt là những doanh nghiệp có tỷ lệ dư nợ trái phiếu cao.

Theo thống kê, trong năm 2024, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn lên tới hơn 300.000 tỷ đồng, trong đó riêng trái phiếu bất động sản chiếm hơn 130.000 tỷ. Con số này đặt ra thách thức lớn trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Thêm vào đó, sự đình trệ trong xử lý pháp lý cũng khiến các doanh nghiệp gặp trở ngại trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng mới, làm gia tăng áp lực lên toàn ngành.

Xu hướng dịch chuyển sắp tới

Để thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục, sự hỗ trợ từ các tín hiệu tích cực trong nền kinh tế là điều không thể thiếu. Dự báo, tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2024 có khả năng đạt từ 6% đến 6,5%, với mục tiêu phấn đấu lên tới 7% theo Nghị quyết số 108/NQ-CP trong phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 6/2024. Qua đó, tạo động lực cho nền kinh tế và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Một khía cạnh đáng chú ý khác là kim ngạch xuất nhập khẩu của Việt Nam, khi tổng trị giá hàng hóa trong 8 tháng đầu năm 2024 đạt 511,11 tỷ USD, tăng 16,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong số đó, xuất khẩu ghi nhận 265,09 tỷ USD và nhập khẩu là 246,02 tỷ USD, tạo ra thặng dư thương mại 19,07 tỷ USD. Việc này góp phần gia tăng nguồn ngoại tệ, đồng thời khẳng định sức mạnh thương mại của nền kinh tế.

Mặc dù lãi suất cho vay tại thị trường vốn có dấu hiệu tăng nhẹ, nhưng Ngân hàng Nhà nước vẫn duy trì lãi suất ở mức thấp, theo định hướng chung, tạo điều kiện thuận lợi cho người vay và doanh nghiệp.

Nhìn từ góc độ thị trường, sự hồi phục của bất động sản có thể nhận thấy rõ nét tại các khu vực trung tâm thành phố, các khu đô thị mới, nơi có mật độ dân cư đông đúc và tiện ích phong phú. Các loại hình bất động sản thương mại cũng cho thấy khả năng sinh lời cao qua việc cho thuê.

Thực tế, lượng giao dịch hiện nay chủ yếu tập trung vào nhà ở vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu thực sự. Tại các thành phố lớn, các căn hộ có vị trí kết nối thuận lợi với trung tâm, đảm bảo pháp lý rõ ràng và tiến độ xây dựng minh bạch luôn giữ vững sức hấp dẫn. Minh chứng rõ ràng cho điều này là sản phẩm căn hộ hạng B và C tại TP.HCM cùng các tỉnh lân cận chiếm tới 62% trong tổng lượng tiêu thụ nguồn cung mới toàn thị trường trong 5 tháng đầu năm nay. Những yếu tố này đang tạo nên một bức tranh lạc quan cho thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Để đạt được những kết quả khả quan trong bối cảnh khó khăn chung, các chủ đầu tư đã triển khai một cách mạnh mẽ các chính sách bán hàng với nhiều ưu đãi hấp dẫn dành cho khách hàng. Những biện pháp như chính sách thanh toán giãn cách, hỗ trợ ân hạn gốc và lãi vay ngân hàng, cũng như các quà tặng đi kèm trong các đợt mở bán, đã đóng vai trò quan trọng trong việc kích cầu thị trường.

Mặc dù tình trạng cầu thấp có khả năng sẽ kéo dài đến hết năm nay, phân khúc bất động sản nhà ở tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội vẫn thu hút mạnh mẽ sự quan tâm. Những khu vực này không chỉ giữ vững sức hút mà còn có xu hướng lan tỏa ra các tỉnh lân cận. Trong đó, phân khúc căn hộ được dự đoán sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ của toàn thị trường.

Bên cạnh đó, những loại hình bất động sản như đất nền và nhà phố/biệt thự trong các khu dân cư phát triển, với hạ tầng đồng bộ, cũng được kỳ vọng sẽ ghi nhận những tín hiệu tích cực trong thời gian tới.

Ngành du lịch đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, với hơn 11,4 triệu lượt khách quốc tế trong 8 tháng đầu năm 2024, tăng 45,8% so với cùng kỳ năm 2023. Tuy nhiên, sự phục hồi ở lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng. Các phân khúc này sẽ vẫn đối diện với nhiều thách thức và tốc độ hồi phục có thể chỉ diễn ra dần dần mà không có những đột biến đáng kể trong ngắn hạn.

Sau giai đoạn điều chỉnh từ năm 2020 đến đầu năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đã có những bước phát triển vững chắc hơn cho tương lai bền vững. Dự kiến, trong những tháng cuối năm 2024, thị trường sẽ có những tín hiệu tích cực, mặc dù chỉ ở mức độ cầm chừng. Sự khởi sắc rõ rệt hơn có thể sẽ xuất hiện vào khoảng giữa năm 2025 đến đầu năm 2026, khi mà các tồn đọng hiện tại được giải quyết một cách triệt để.

Theo dõi Mua Bán Đất Hóc Môn để nhận thêm nhiều tin tức mới nhất về Bất động sản !

Nguồn: Võ Hồng Thắng – baodautu.vn